Det har blivit dyrare att hyra än att köpa – hur hamnade vi här?

BOSTADSEXPERTEN

Det finns en gammal sanning om bostadsmarknaden: har man inte råd att köpa så hyr man. Problemet i Spanien 2026 är att man snart inte har råd med det heller…

Foto: Shutterstock.

Nya siffror från Idealista visar nämligen något ganska anmärkningsvärt. En genomsnittlig spansk familj behöver idag lägga omkring 39% av sin nettoinkomst på att hyra en bostad, medan motsvarande kostnad för att köpa ligger runt 29%. Ja, ni läste rätt. Det är alltså i genomsnitt betydligt tyngre för familjeekonomin att hyra en bostad än att betala på en bostad man själv äger. Det finns naturligtvis en stor hake som vi återkommer till. Men först ska vi åka till Málaga.

Málaga ligger nästan i topp – igen!

Vi som arbetar med bostäder på Costa del Sol har vant oss vid att Málaga dyker upp högt på alla möjliga topplistor. Men alla topplistor är inte lika roliga.

När det gäller hur stor del av familjens inkomst som krävs för att hyra en normal tvårumslägenhet ligger Málaga stad nu på 40%. Bara Palma de Mallorca är värre med 45%. Samtidigt fortsätter bostadspriserna att stiga. I juli nådde det genomsnittliga utgångspriset i Málaga stad enligt Idealista 3.937 euro per kvadratmeter, den högsta nivån de registrerat. Det är 6,9% högre än för ett år sedan. Och ändå fortsätter folk att köpa.

Varför?

Det enkla svaret är det som jag tjatat om i dessa artiklar i flera år: Tillgång och efterfrågan.

Var tog alla hyresbostäder vägen? När den nationella bostadslagen, Ley de Vivienda, drevs igenom 2023 var ett av regeringens viktigaste argument att den skulle skydda hyresgäster och göra bostäder mer överkomliga.

Jag var kritisk redan då.

Inte för att hyresgäster inte ska ha ett bra skydd – själv-klart ska de det – utan för att en fungerande lagstiftning också måste få fastighetsägare att vilja hyra ut sina bostäder.

Gör man det ekonomiskt eller juridiskt mindre attraktivt att hyra ut händer normalt en av tre saker: Ägaren säljer bostaden, hyr ut den på något annat sätt eller låter bli att hyra ut. Det skapar inte fler hyresbostäder. Det skapar färre.

I juli 2026 nådde den genomsnittliga hyran i Spanien 15,30 euro per kvadratmeter, den högsta nivån Idealista registrerat. I Málaga-provinsen ligger genomsnittet ännu högre: 18,80 euro per kvadratmeter. Så medan politikerna diskuterar hur man ska kontrollera priserna fortsätter marknaden envist att göra det marknader brukar göra när det finns för lite av någonting. Priset går upp.

En annan siffra säger nästan ännu mer om situationen.

Under andra kvartalet hyrdes 17% av bostäderna på Idealista ut inom 24 timmar. En bostad läggs alltså ut på morgonen och innan man hunnit fundera färdigt på om soffan får plats i vardagsrummet är den uthyrd.

I Málaga ligger siffran något lägre, 9%, men det visar ändå vilket enormt tryck som finns. Och här tycker jag att den politiska diskussionen ofta hamnar snett. Man pratar mycket om priset på bostäder. Men priset är egentligen symptomet. Det verkliga problemet är bristen på bostäder.

Om det är billigare att köpa – varför köper inte alla?

Här kommer den lilla detaljen jag nämnde i början. Banken. Beräkningen visar hur stor del av familjens inkomst som går till den löpande kostnaden. Den tar däremot inte hänsyn till kapitalet som krävs för att köpa.

En spansk bank finansierar normalt inte 100% av köpesumman. Köparen behöver oftast ha 20% i kontantinsats plus skatter och avgifter; c:a 30%!

För en bostad på 300.000 euro kan det alltså krävas 90.000 euro i sparat kapital.  Och där faller framför allt många unga bort. De befinner sig i en ganska absurd situation. De kan varje månad betala exempelvis 1.200 euro i hyra, men banken kanske ändå bedömer att de inte kan få ett bolån där månadskostnaden skulle vara lägre. Det är lite som att varje månad bevisa att man kan betala ett lån man inte får…

Costa del Sol har ytterligare ett problem.

Här konkurrerar den lokala köparen dessutom med hela världen. En svensk, holländsk, brittisk, polsk eller amerikansk köpare jämför inte nödvändigtvis priserna i Marbella eller Fuengirola med en spansk genomsnittslön. De jämför kanske med Stockholm, Amsterdam, London eller New York. Dessutom köper många internationella kunder med mycket eget kapital.

Samtidigt har Málaga-provinsen utvecklats från att huvudsakligen vara en semesterdestination till en plats där människor faktiskt vill bo och arbeta året runt. Det är fantastiskt för regionen. Men vi har inte byggt bostäder i samma takt som efterfrågan har ökat.

Så vad är lösningen? Här kommer politiker från vänster och höger naturligtvis ge helt olika svar. Personligen tror jag att man måste börja med den enklaste frågan: Hur får vi fram fler bostäder?

Det gäller både privata bostäder och statligt eller kommunalt subventionerade bostäder, så kallade VPO.

Det positiva är att Málaga faktiskt börjar agera. Kommunen har exempelvis startat planeringen av det enorma Vega de Campanillas-projektet med drygt 7.300 bostäder, varav mer än 4.100 ska vara skyddade bostäder. Bra!

Men vi behöver också mer byggbar mark, snabbare bygglov och bättre förutsättningar för privata investerare att bygga. Samtidigt behöver offentlig sektor bygga fler prisreglerade bostäder för dem som inte klarar marknadspriserna. Och framför allt måste vi få tillbaka privata bostadsägare till den permanenta hyresmarknaden. För hur många lagar vi än skriver finns en ekonomisk regel som är betydligt äldre än Ley de Vivienda: När många människor vill ha något som det finns väldigt lite av blir det dyrt. Tre år efter bostadslagen börjar det kanske bli dags att fundera på om lösningen verkligen är ännu fler regler – eller helt enkelt fler bostäder.

Relaterat till hyresmarknaden:

Kostnaden för att hyra ett rum i Spanien.

---