Sanningen om turistlicenser i Andalusien och så undviker du de nya fallgroparna

Många svenskar drömmer om att köpa en bostad på Solkusten. Antingen som en ren investering eller för att finansiera sitt eget semesterboende genom uthyrning.

En bostad med turistlicens i Andalusien, Spanien.

Foto: Shutterstock.

Artikeln i korthet.

Många svenskar vill köpa bostad på Solkusten för investering eller uthyrning.
Du behöver licens för kommersiell turistuthyrning om bostaden erbjuds på digitala plattformar.
Det finns två viktiga filter: en godkännande från 60% av grannarna och kommunens regler kring mättade zoner.
Om du köper en bostad med aktiv licens, är denna knuten till fastigheten och kräver bara ett ägarbyte.
Navigera på den andalusiska bostadsmarknaden noggrant och anlita alltid en pålitlig mäklare.

Om du går i köptankar just nu har du säkert märkt av att det råder en enorm osäkerhet kring licenserna för turistuthyrning på den spanska fastighetsmarknaden.

Först och främst – behöver du en licens?

Lagen säger att du behöver det om du ska hyra ut bostaden i kommersiellt syfte och ”vanligtvis” (habitualmente). Eller om du erbjuder den på digitala plattformar där man kan boka direkt. Det betyder kort och gott att om ditt syfte är att sporadiskt hyra ut till vänner och bekanta eller bara då och då, så behövs ingen licens. Men om du ska ha det som en verksamhet så behövs det.

Om du vill hyra ut kommersiellt så finns två ändringar i normer och lagar de senaste åren att ha i åtanke.

Å ena sidan har vi det regionala andalusiska dekretet (Decreto 31/2024). Samt å andra sidan de omfattande ändringarna i den nationella lagen i (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) från 2025.

Svaren man får där ute – från vänner, mäklare och ibland till och med advokater – är ofta väldigt varierande och ibland direkt motsägelsefulla. De i särklass vanligaste frågorna vi får från våra kunder är: ”Är turistuthyrning tillåtet i det här komplexet?” eller ”Har den här bostaden en garanterad uthyrningslicens?”.

För att skingra dimman och ge dig trygghet i din bostadsaffär har jag sammanfattat vad du behöver veta:

Scenario 1
Att köpa en bostad UTAN befintlig licens.

Om du har hittat drömbostaden, men den i dagsläget saknar en licens för att bedriva turistuthyrning, står du inför en utmaning. Du måste nämligen passera två stora juridiska filter. Om du misslyckas med ett av dem, blir det helt enkelt ingen licens.

• ”Föreningens filter” (LPH 2025): Sedan den 3 april 2025 har den nationella lagstiftningen tagit en helomvändning. Tidigare fanns det en gråzon där man ofta kunde hyra ut om stadgarna ”inte sa något”. Men det gäller inte längre. För att få starta en ny turistverksamhet i en spansk bostadsrättsförening (Comunidad) är det numera obligatoriskt att få ett uttryckligt förhandsgodkännande från 60 procent av ägarna. Utan detta uttryckliga ja-röstande är verksamheten olaglig.

• ”Kommunens filter” (Decreto Andaluz 31/2024): Även om du skulle ha turen att dina framtida grannar godkänner din uthyrning, har kommunerna nu makten att begränsa turistbostäder i specifika zoner. Städer som Málaga, Sevilla och flera andra kustkommuner har redan etablerat så kallade ”mättade zoner” (zonas saturadas) där kommunen inte tillåter fler licenser.

Scenario 2
Att köpa en bostad MED aktiv licens.

Om bostaden du tittar på redan hyrs ut lagligt och har en befintlig licens. Då förändras spelplanen helt och hållet – och det är till din stora fördel som köpare.

• Licensen ”ärvs” av köparen: I Andalusien är turistlicensen knuten till själva fastigheten, inte till personen som äger den. När du köper bostaden övertar du alltså denna rättighet. Det enda som krävs är att du genomför ett enkelt ägarbyte (cambio de titularidad) i det andalusiska turistregistret (Registro de Turismo de Andalucía).

• Inget tillstånd från grannarna krävs: Den nya lagen 1/2025 har inte retroaktiv verkan. Det betyder i klarspråk att om bostaden redan bedrev laglig uthyrning innan den tredje april 2025. Då har grannarna ingen laglig rätt att förbjuda dig som ny ägare att fortsätta med verksamheten.

• Från VFT till VUT: Den gamla benämningen för turistbostäder, ”Vivienda con Fines Turísticos” (VFT), har nu bytt namn till ”Vivienda de Uso Turístico” (VUT). Denna ändring i koden sker automatiskt (till exempel från VFT/MA/123 till VUT/MA/123). Men kom ihåg att det är de nya VUT-bokstäverna som numera måste användas i alla dina annonser.

Att navigera på den andalusiska bostadsmarknaden kräver i dag mer noggrannhet än någonsin tidigare. Se till att alltid anlita en pålitlig mäklare eller en oberoende juridisk representant som har stenkoll på de senaste uppdateringarna. På så sätt säkrar du din investering och kan njuta av solen och ditt spanska äventyr utan tråkiga överraskningar! Kolla alltid att din mäklare har rätt utbildning (GIPE eller API) och ansvarsförsäkring!