Att sälja sin bostad för billigt kan bli dyrt

Skattemyndigheterna i Spanien varnar för att sälja en bostad för långt under vad den är värderad till kan ge böter på upp till 100.000 euro.

Funderar du på att sälja din bostad för en symbolisk summa för att ”behålla den inom familjen”? Spaniens skattemyndighet AEAT, fokuserar på undervärderade bostadsförsäljningar som mer ser ut som dolda gåvor. Inspektörer jämför nu deklarerade priser med marknadsvärde och när skillnaden är för stor kan de omklassificera affären och drabba säljare med kraftiga böter. Detta är inte ovanligt mellan föräldrar och barn eller mellan släktingar. Där ofta ett symboliskt pris skrivs på köpeavtalet för att kringgå gåvoskatt samtidigt som överföringen presenteras som en försäljning.

Två saker kan leda till problem. För det första, ”infravaloración”: att deklarera ett försäljningspris långt under det verkliga värdet. För det andra, kontanter under bordet: om en del av betalningen görs i odeklarerade kontanter kan ärendet eskalera till ett allvarligt skattebrott. Lösningen är enkel: anpassa deklarerade priser till verkligheten och stoppa gåvor via bakdörren.

Spaniens tröskelvärden förklaras.

AEAT arbetar med tydliga, lättförstådda riktlinjer:

Om det deklarerade priset är under 10 procent av fastighetens verkliga marknadsvärde är det en mindre överträdelse. Detta ger böter på vanligtvis 1.000 – 10.000 euro.
Om det deklarerade priset är under 5 procent av det verkliga värdet blir det en allvarlig överträdelse. Då stiger böterna till 20.000 – 100.000 euro och i de mest uppenbara fallen är fängelse på 6 månader till 2 år fullt möjliga.

Ett exempel: din bostad är värd 100.000 euro.

Du ”säljer” den för 5.000 – 10.000 euro vilket är en mindre överträdelse och resulterar i böter på 1.000 – 10.000 euro.
Om du ”säljer” den för mindre än 5.000 euro då är det en allvarlig överträdelse där straffet kan uppgå till 100.000 euro. Det betecknas också som kriminellt och kan ge fler konsekvenser.

Kom ihåg att inget av detta handlar om att förbjuda genuina fynd på uttjänta fastigheter. Det handlar om affärer där köpeskillingen inte har någon likhet med verkligheten på marknaden.

Att sälja under marknadspris i Spanien.

Även vid ett rimligt pris måste säljaren redovisa eventuell kapitalvinst eller kapitalförlust i den årliga IRPF-deklarationen. Det innebär att spara dokumentation för inköpskostnad, notarie- och registeravgifter, mäklararvoden, förbättringsarbeten och den kommunala skatten plusvalía där den är tillämplig.

Om skattekontoret anser att ditt pris är orimligt lågt kan de ”reglera” transaktionen med hjälp av referensvärden eller jämförbara värden. Då omräknar de den skatt som ska betalas och lägger till tillägg och ränta, utöver ovanstående sanktioner. Om utredarna också hittar odeklarerade kontanter, går fallet mycket snabbt över till allvarliga kriminella brott.

Detta skall du göra innan du avslutar försäljningen.

Dokumentera priset. Om du accepterar en rabatt för skick, brådskande arbeten eller strukturella arbeten, spara oberoende värderingar, offerter från byggare och jämförbara listor. Detta är ditt försvar om AEAT frågar varför du sålde under grannarnas priser.
Undvik symboliska priser. Den berömda 1-euros-affären är ett riktig lurendrejeri. Om det verkligen är en gåva, behandla det som en gåva och följ rätt väg för Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (gåvo- eller arvsskatt). Det finns undantag och avdrag som kan överraska dig.
Håll det spårbart. Använd banköverföringar och skriv det riktiga beloppet på köpekontraktet. Kontanter väcker frågor du inte vill ha.
Kontrollera skattelättnader innan du väljer försäljning kontra gåva. En notarie eller skatterådgivare kan jämföra kostnaderna för båda alternativen. De ser på skattelättnader för huvudsaklig bostad, åldersrelaterade bidrag och regionala regler och hjälper dig att välja det billigaste lagliga alternativet.
Ta hand om pappersarbetet efteråt. Arkivera din IRPF korrekt, bifoga det som behövs och spara kopior, det gör en granskning mycket mindre problematisk.

Spanien drar åt skruvarna för ”familjeförsäljningar” som egentligen är förklädda gåvor. Om du vill sälja en bostad billigt, motivera antingen priset med bevis eller kalla en gåva för en gåva och betala vad som ska betalas. Det är det rätta sättet och kan bespara dig ett mycket dyrt brev från skattemyndigheten.