Hej! Spanien Ett magasin för nordbor med aktuella reportage på svenska om livet i Spanien och mer därtill.
BOSTADSEXPERTEN
I Spanien regleras bostadsföreningar av lagen ”Ley de Propiedad Horizontal, LPH” som fastställer normer för administration och samlevnad i byggnader och bostadsområden med flera ägare.
Enligt LPH måste ägarna av en byggnad eller ett bostadsområde organisera sig i en bostadsrättsförening för att hantera gemensamma områden, säkerhet, grundläggande tjänster och ekonomiska beslut. För att göra detta hålls regelbundna möten där förslag röstas fram och en styrelse väljs, med en president (ordförande).
Presidenten är en av ägarna som väljs med majoritet på bostadsrättsföreningens möte. Om ingen vill ta på sig uppdraget så säger lagen att man kan göra det via lotteri eller att man turas om. Till exempel genom att lägenhet nummer 1 börjar, sedan blir det ägaren till lägenhet nummer 2 som tar vid etc. Normalt sett brukar det dock finnas någon som är villiga att ta på sig denna roll – trots att det är ett helt obetalt jobb. Hur mycket jobb det blir beror helt på hur föreningen ser ut. Viktigt att påpeka är att föreningarna oftast har en administrador de fincas, som är ett externt företag som tar sig an allt det praktiska; betalningar, organisering etc. De viktigaste funktionerna inkluderar:
• Juridisk representation av föreningen gentemot tredje parter, bank och myndigheter.
• Sammankallande av möten.
• Genomförande av beslut som fattas på mötena.
• Konflikthantering mellan medlemmar och medling i interna tvister (brukar vara den värsta delen av detta).
Det är dock viktigt att påpeka att presidenten inte har mer makt eller fler röster än andra ägare. Trots att det många gånger verkar så och att det i praktiken kan förekomma situationer då de blir som ”envåldshärskare”. Vid beslut har presidentens röst samma vikt som övriga medlemmar, även om deras inflytande kan vara större på grund av deras ansvar för att organisera och genomföra föreningens aktiviteter.
Problemet med att ackumulera röster.
Årsmötet är det högsta beslutande organet i föreningen. Ofta, speciellt på Costa del Sol där vi har många utländska ägare som inte deltar i mötena, skickas röster in via fullmakt. Många kan tycka att det är en bra idé att ge sin röst via fullmakt till presidenten utan att känna till vad som händer i föreningen och kanske för att man inte känner någon. Detta kan skapa en obalans i beslutsfattandet, eftersom personen ifråga kan driva igenom sin egen agenda utan att ta hänsyn till andras åsikter, om de har tillräckligt många röster. På årsmötet kommer som regel väldigt få ägare (om det inte är något som är helt på tok i föreningen) och det innebär att bara några få fullmaktsröster kan tippa ett beslut.
Ofta, speciellt på Costa del Sol där vi har många utländska ägare som inte deltar i mötena, skickas röster in via fullmakt.
Det kommer att vara speciellt viktigt i år eftersom vi har haft en del lagändringar i LPH som trädde i kraft den 3 april 2025. Det mest anmärkningsvärda är att en ägare som vill hyra ut sin bostad på korttid måste få lov av föreningen innan de kan ansöka om en uthyrningslicens.
Det måste vara 60% av de närvarande som röstar för ägaren i fråga för att de ska få lov. Detta är en ändring då det tidigare var tvärtom, 60% var tvungna att rösta för ett generellt förbud. Nu läggs det alltså på en individuell nivå då ägaren i fråga måste be om lov.
Av erfarenhet (utan att generalisera totalt) är ofta presidenten just en av de fastboende och ofta en typ av person som irriterar sig på uthyrningar. Om denne då har många fullmakter kan käppar i hjulen sättas för de som vill hyra ut.
Det är viktigt att tänka på att bostäder med förbud mot uthyrning har ett lägre pris p.g.a. att man utestänger många potentiella köpare och investerare.
Färre potentiella kunder = lägre pris.
Andra risker med presidenter som agerar ”envåldshärskare” är:
• Brist på transparens i beslutsprocesserna.
• Missbruk av makt för egen vinning, snarare än för allas bästa.
• Blockering av förslag från andra medlemmar som inte delar presidentens åsikter.
För att förhindra dessa problem innehåller LPH mekanismer som möjligheten att överklaga beslut, begränsningar för vissa typer av beslut och rätten för ägare att gå till domstol om de anser att makten har missbrukats. Dessutom väljer vissa föreningar att införa striktare interna regler som säkerställer en rättvis fördelning av röster.
Presidenten i en bostadsrättsförening har en central roll i administrationen av byggnaden, men bör inte ha mer makt än andra medlemmar. Även om deras inflytande är betydande, syftar lagstiftningen till att garantera att beslut fattas kollektivt och inte koncentreras till en enda individ.
Transparens och delaktighet är avgörande för att förhindra maktmissbruk och säkerställa rättvisa inom föreningen.
Som i alla typer av demokrati är det viktigt att så många som möjligt av ägarna deltar i möten och intresserar sig för aktuella frågor i föreningen.
