Hej! Spanien Ett magasin för nordbor med aktuella reportage på svenska om livet i Spanien och mer därtill.
BOSTADSEXPERTEN
Sedan januari 2022 har det spanska skattesystemet genomgått en betydande förändring i hur beskattningsunderlaget beräknas för vissa skatter kopplade till fastighetsköp.
Foto: Shutterstock
Denna förändring infördes genom lag 11/2021 om åtgärder mot skattefusk, som etablerade det så kallade ”referensvärdet” (valor de referencia) som minimibas för beskattning vid transaktioner som överlåtelseskatt (ITP) och arv- och gåvoskatt (ISD).
När trädde denna lagstiftning i kraft?
Lagstiftningen som reglerar referensvärdet trädde i kraft den 1 januari 2022. Den infördes genom lag 11/2021, som publicerades i juli 2021, och utvecklades av det spanska skatteregistret för fastigheter (Catastro). Sedan dess används detta värde som minsta beskattningsunderlag för att beräkna skatter vid fastighetstransaktioner, oavsett det faktiska försäljningspriset.
Vad skiljer det från det tidigare systemet?
Före 2022 beräknades beskattningsunderlaget för ITP och ISD utifrån fastighetens ”verkliga värde”, ett oklart begrepp som förvisso skapade rättsosäkerhet. Skattemyndigheterna kunde granska det deklarerade priset och, om det ansågs vara för lågt, inleda en granskning, ofta med upptaxering och böter som påföljd. Detta innebar ofta långa administrativa processer med expertutlåtanden och överklaganden.
Med det nya systemet fastställs referensvärdet objektivt av Catastro, baserat på priser från bekräftade fastighetsförsäljningar. Värdet publiceras årligen och kan kontrolleras på Catastros webbplats. Den stora skillnaden är att köparen nu måste betala skatt på minst detta värde, även om det faktiska priset är lägre.
Nackdelar med det nya systemet.
Även om syftet med referensvärdet är att bekämpa skattefusk och skapa större rättssäkerhet, har det medfört flera nackdelar:
– Bristande koppling till verkligt värde: I vissa fall överstiger referensvärdet marknadspriset, särskilt i områden med låg försäljningsaktivitet eller vid unika objekt.
– Orättvis skattekostnad: Köparen måste betala skatt på ett belopp som inte motsvarar den faktiska köpeskillingen.
– Svårt att överklaga: Även om det är möjligt att bestrida värdet, är processen komplicerad och kräver tekniska bevis.
– Påverkar legitima transaktioner: Arv, gåvor eller försäljningar mellan familjemedlemmar kan drabbas av orimliga referensvärden.
Hur överklagar man om referensvärdet är för högt?
Om det referensvärde som tilldelats av Catastro är högre än det faktiska priset kan köparen överklaga. Det handlar inte om att direkt bestrida värdet, utan om att överklaga den skatteberäkning som baseras på det. Processen innefattar:
– Inlämning av ett överklagande eller ekonomisk-administrativt klagomål till den skattemyndighet som utfärdat skattebeslutet.
– Inlämning av teknisk bevisning: Ett expertutlåtande som visar att marknadsvärdet är lägre än referensvärdet.
– Påvisande av särskilda omständigheter: Om fastigheten har specifika egenskaper (skick, läge, tillgänglighet etc.) kan dessa motivera ett lägre värde.
Processen kan vara lång och kostsam, vilket gör att många väljer att betala skatten även om de anser att värdet är orättvist.
Praktiskt exempel: parkeringsplats i Cabopino.
En verklig situation som vi just haft att göra med. Vi sålde en parkeringsplats i Cabopino, Marbella, för 10.000 euro. Men enligt Catastro var referensvärdet för denna plats 20.300 euro. Det innebar att köparen, skattemässigt, måste betala skatt som om priset vore 20.300 euro, trots att det faktiska priset är mindre än hälften. ”Köp-skatten” ITP, är i Andalusien 7 %, så skatten blir:
· På det verkliga priset: 10.000 € × 7 % = 700 €.
· På referensvärdet: 20.300 € × 7 % = 1.421 €.
Skillnaden är 721 euro, som köparen måste betala extra. Om han anser att referensvärdet inte speglar marknadsvärdet kan han inleda överklagandeprocessen, men måste då kunna styrka detta med tydliga bevis. I detta fallet skulle man kunna yrka att Catastro (skatteregistret för fastigheter) tagit som referens 39m2, men av dem är det bara 19m2 som är den faktiska parkeringsplatsen. Resterande är den kommunala delen d.v.s. den proportionella delen av vägen ner och i garaget.
Referensvärdet har förändrat hur man beskattas vid köp och försäljning av fastigheter i Spanien. Även om det syftar till ökad transparens och minskat skattefusk, har det lett till kontroverser och orättvisa situationer för många köpare. Det är viktigt att förstå hur systemet fungerar, kontrollera värdet innan man genomför en affär, och vara beredd att överklaga om det tilldelade värdet inte motsvarar verkligheten.
Vid köp av exempelvis en parkeringsplats, där priserna kan variera kraftigt beroende på läge och efterfrågan, kan detta system innebära en oväntad extra kostnad. Därför är det viktigare än någonsin att vara informerad och söka rådgivning innan man skriver under. Vi som mäklare kontrollerar referensvärdena i förväg, redan innan vi sätter ut bostäder till salu, så att alla parter är korrekt informerade innan köpet! Att ha en registrerad mäklare är A och O när man köper i Spanien, jag rekommenderar att kontrollera att den firma som ni använder är ansluten till ett mäklarsamfund (t.ex. GIPE eller API) och har ansvarsförsäkring.
