Hej! Spanien Ett magasin för nordbor med aktuella reportage på svenska om livet i Spanien och mer därtill.
BOSTADSEXPERTEN
Att köpa en nybyggd bostad är ett av de viktigaste besluten i många människors liv. Därför fastställer den spanska lagen en rad garantier för att skydda köparen mot eventuella byggfel.
Ett köpa en nybyggd bostad är ett av de viktigaste besluten i många människors liv. Därför fastställer den spanska lagen en rad garantier för att skydda köparen mot eventuella byggfel. En av de mest relevanta är byggfelsförsäkringen (decennieförsäkring), en obligatorisk försäkring som byggherrar måste teckna för att täcka strukturella skador under de första tio åren efter färdigställandet.
Vad är byggfelsförsäkring?
Byggfelsförsäkring (decennieförsäkring) är en försäkring som täcker materiella skador orsakade av fel eller brister som påverkar byggnadens bärande struktur, såsom grundläggning, bjälklag, pelare, balkar och bärande väggar.
Syftet är att garantera byggnadens stabilitet och säkerhet, och skydda både byggherrar och köpare mot allvarliga fel i konstruktionen.
Denna försäkring regleras av Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), i artikel 19, och är obligatorisk för alla bostadsprojekt som säljs vidare. Utan denna försäkring kan byggnaden inte registreras i fastighetsregistret och inga hypotekslån kan beviljas.
Vilka garantier måste byggaren ge?
LOE föreskriver tre nivåer av garanti beroende på typen av defekter:
1. Strukturella fel – 10 år.
Det här är de allvarligaste felen eftersom de påverkar byggnadens mekaniska motståndskraft och stabilitet. De omfattar exempelvis fel i grund, bärande väggar, pelare, bjälklag och balkar. Försäkringen täcker dessa fel, och köparen har 10 år från färdigställandet på sig att göra anspråk.
2. Fel som påverkar ett adekvat användande – 3 år.
Detta inkluderar fel som inte påverkar strukturen men försämrar boendekvaliteten, såsom fukt, läckage, fel i el- eller VVS-installationer eller bristande isolering. Garantitiden är 3 år från färdigställandet.
3. Estetiska fel – 1 år.
Mindre fel som rör ytbehandlingar och ”finish”, exempelvis dålig målning, skadade skåpluckor, kakel m.m.
Köparen har 1 år från färdigställandet på sig att reklamera dessa.
Hur reklamerar man fel?
Köparen måste anmäla felet till byggherren skriftligen och på ett ”juridiskt säkert sätt”, helst via rekommenderat brev (burofax) med mottagningsbevis. Det är också klokt att bifoga foton, en detaljerad beskrivning och gärna ett utlåtande från en fackman.
När felet har rapporterats inom garantitiden har köparen två år på sig att väcka talan i domstol, om byggherren inte åtgärdar felet. Om ett strukturellt fel upptäcks t.ex. år 9 kan köparen alltså stämma fram till år 11.
Vilka dokument måste byggherren tillhandahålla vid övertagandet?
Byggherren är skyldig att lämna följande dokument till köparen:
– Inflyttningslicens (licencia de primera ocupación)
– Ritningar och beskrivning av material och utrustning
– Intyg för installationer ”boletínes” (el, vatten, gas)
– Kopia av byggfelsförsäkringen (seguro decenal)
Dokumenten är avgörande för att köparen ska kunna hävda sina rättigheter och visar när garantitiderna börjar gälla.
Vad händer om byggaren inte tecknar försäkringen?
Om byggaren inte tecknar byggfelsförsäkringen kan bostaden inte säljas lagligt under tio år efter färdigställandet.
Det kan även leda till böter och bankerna kommer inte bevilja lån till köpare.
För egenbyggare (autopromotor) som bygger för eget bruk är försäkringen inte obligatorisk, men om de vill sälja bostaden inom tio år måste de teckna den ändå.
