Det nya registret för turistlägenheter: Kaos, förseningar och förvirring

När den spanska regeringen i april införde det nya nationella registret för korttidsuthyrning var syftet att skapa ordning och motverka illegal uthyrning. Men det som skulle bli en lösning har istället blivit ännu ett exempel på hur dåligt förberedda reformer kan skapa mer kaos än klarhet.

Foto: Shutterstock

DE STÖRSTA FÖRLORARNA? Bostadsägare, uthyrare och mäklare som redan följer reglerna – och som nu fastnar i en administrativ labyrint där ingen riktigt vet vad som gäller.

Ett nationellt register som krockar med sjutton regionala system.

Turistuthyrning regleras i Spanien av de autonoma regionerna. Andalusien, Valencia, Katalonien och de andra regionerna har redan haft egna licenssystem i flera år, ofta välfungerande och digitaliserade. Trots detta valde regeringen att införa ett helt nytt nationellt register, utan att integrera det med de regionala systemen. Det innebär att alla som hyr ut måste:

· Fortsätta använda sitt regionala licensnummer.
· Samtidigt ansöka om ett nytt nationellt nummer.
· Registrera samma information två gånger.
· Navigera två lagstiftningar som inte kommunicerar med varandra.

Resultatet var förutsägbart:

Ett administrativt kaos utan motstycke.
Registradores – den stora flaskhalsen.
Det är Registradores de España som ansvarar för att dela ut det nya licensnumret. Men deras system var varken färdigt, testat eller bemannat när lagen trädde i kraft.

Följden blev en perfekt storm:

· Ansökningar som inte går igenom.
· Felmeddelanden utan förklaring.
· Ändrade instruktioner vecka för vecka.
· Väntetider på upp till två månader.
· Krav på dokumentation som inte finns definierade i lagen.

Vissa Registradores har till och med krävt fysisk inlämning av dokument – trots att processen enligt lag ska vara digital.Det är svårt att inte dra paralleller till andra reformer där politiker rusat igenom beslut utan att det praktiska arbetet är förberett. Det är som om man börjat i fel ände. 

Det nya licensnumret – ingen vet när eller hur det ska användas.

Ett av de mest absurda problemen är osäkerheten kring hur det nya numret ska användas i praktiken.
Många regioner kräver enbart sina egna licenser.
Andra har meddelat att de inte kommer använda det nationella numret alls.
Flera annonser har blivit borttagna från plattformar som Airbnb och Booking trots att ägaren redan har en giltig regional licens.
Detta är ett klassiskt spanskt fenomen: lagstiftningen rusar före verkligheten och förväntar sig att branschen ska lista ut hur den ska följas.

Föreningarna kastas in i förvirringen – 3/5-regeln som vände allt upp och ner.

Som om själva registret inte var komplicerat nog införde regeringen samtidigt en ny regel:
För att ens få ansöka om en licens måste bostadsföreningen godkänna det med 3/5  (60%) majoritet.
Tidigare gällde det motsatta – föreningen kunde förbjuda fler uthyrningslicenser med 60 % majoritet. Nu måste alltså föreningar aktivt rösta för att en lägenhet får hyras ut. Denna förändring har lett till:

· Konflikter mellan grannar.
· Extra stämmor.
· Juridiska dispyter.
· Krav på detaljerade protokoll som många föreningar inte vet hur de ska formulera.

Registradores begär ofta dokumentation på ett sätt som saknar stöd i lagen, vilket ytterligare förlänger processen. Konsekvenser: färre turistlägenheter – men inte fler vanliga hyresbostäder. Regeringens förhoppning var att hårdare regler skulle leda till fler bostäder för långtidsuthyrning. Men som vanligt har effekten blivit den motsatta.

Många ägare gör nu följande:

1. Slutar hyra ut helt på grund av osäkerheten.
2. Säljer sina bostäder för att undvika framtida problem.
3. Låter bostäderna stå tomma tills reglerna klargörs.

Detta skapar en dubbel negativ effekt:

Färre turistlägenheter  –  högre priser för turister.
Inga nya långtidsuthyrningar –  fortsatt bostadsbrist.
Precis som med bostadslagen 2023 är grundproblemet ideologiskt: regeringen vill reglera bort problemen i stället för att adressera det verkliga hindret – bristen på fungerande och tydlig lagstiftning som uppmuntrar investeringar.

Vad behöver göras?

För att undvika att marknaden drabbas ytterligare krävs tre saker:

1. Tydliga instruktioner och samordning.

· Regeringen måste klargöra:

· Vilka dokument som krävs.
· Hur registreringen ska gå till.
· Hur det nationella numret ska användas i praktiken.
· Hur det ska integreras med de autonoma registren.

2. En teknisk plattform som fungerar.

Om man inför ett nationellt register måste det:

· Kommunicera med de regionala systemen.
· Ha personal som kan hantera volymerna.
· Ha en rimlig och förutsägbar handläggningstid.

3. En rimlig övergångsperiod.

· Det är orimligt att ägare riskerar böter eller borttagna annonser när systemet inte fungerar.
· En tidsperiod där både regionala och nationella nummer accepteras skulle ge branschen andrum.

Ett register som skapar fler problem än det löser.

Syftet med registret var att stoppa fusk och ge staten bättre statistik. Men i nuläget är det mest en symbolisk reform som drabbar de seriösa aktörerna, medan de oseriösa fortfarande hittar kryphål.
Precis som tidigare lagändringar på bostadsområdet saknas en grundläggande förståelse för hur marknaden faktiskt fungerar. Det är inte fler restriktioner som behövs – utan enklare regler och tydligare processer som gör det möjligt för ägare att följa lagen utan att fastna i byråkratin.

Vi får hoppas att regeringen, regionerna och Registradores kommer till insikt och justerar systemet innan ännu fler väljer att lämna uthyrningsmarknaden helt.

---