Kan man köpa bostad med bitcoin eller annan kryptovaluta?

BOSTADSEXPERTEN

Detta är en fråga vi får då och då och svaret är JA. Men det finns många fällor man kan gå i som kan medföra stora merkostnader så det är viktigt både för köpare och mäklare att ha rätt information och göra det på ett korrekt sätt.

Foto: Shutterstock.

Vem vill köpa med kryptovaluta?

Det finns kunder som framgångsrikt investerat i krypto och nu vill köpa bostäder i solen för pengarna. Fastighetsmäklare i Spanien är strikt styrda av anti-penningtvättslagen och vad som kallas ”sujetos obligados”, översatt blir de ungefär ”rapporteringsskyldiga verksamhetsutövare”. Alla mäklare, advokater, notarier, banker m.fl. är enligt lagen skyldiga att kontrollera var pengarna kommer ifrån, och när vi kommer till krypto är det extra komplicerat p.g.a. ursprung och de stora fluktueringarna. Vi måste alltså kontrollera att pengarna som från början investerades i krypto var rena pengar och inte kom från något fuffens. Om vi har minsta misstanke är vi skyldiga att informera polisen. Att brista i dessa procedurer kan medföra skyhöga böter för mäklaren – både firman och den enskilde individen som jobbar där! För mäklare är det viktigt att alla i företaget är utbildade inom detta och också genomgår en årlig kurs – annars riskeras återigen böter.

Så, när vi får in en kund som säger att de har bitcoin och vill köpa en bostad är det första steget – innan vi ens ser på bostäder – att kontrollera att tillgångarna är rena och kan användas till ett köp. Även om någon till exempel köpte bitcoin för 15 år sedan måste vi se att pengarna som då användes kom från en laglig källa. Beroende på hur komplex situationen är, kan extern certifiering av tillgångarna behöva göras. Detta kostar kunden runt 1000 euro och görs av en specialiserad firma. Om allt är grönt kan vi börja se på bostäder och förbereda för köpet.

Kan man köpa med krypto eller måste man växla till euro?

Även om säljaren av en händelse skulle vilja ta emot kryptovaluta för sitt hus så finns flera problem med det. Det första är de stora värdeändringarna, krypto kan gå upp och ner snabbt. Därför är steg ett (så fort som köparen har fått grönt ljus) att växla till antingen ett stablecoin eller euro, för att veta exakt summa av faktiska pengar.

Själva köpet ska göras med euro – varför? Jo, för om vi gör köpet och betalar med krypto så ser spanska staten inte det som ett köp utan en ”permutua”; ett inbyte. På samma sätt som man kan byta bostäder mot varandra (med eller utan mellanskillnad). En permutua beskattas med ITP skatt på båda hållen medan ett köp enbart beskattas med IPT på köparen sida. ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) är en köpskatt som är olika i olika delar av Spaniens autonoma regioner. I Andalusien är den 7%, Madrid 6% och i Katalonien 10%. Så om man gör på fel sätt kan säljaren tvingas att betala denna skatt i tillägg till sina andra skatter. Därför måste själva köpet betalas med euro.

Varför alla dessa kontroller?

Mäklaren måste utföra kontroller på alla kunder enligt ett protokoll där man utvärderar riskfaktorer. En svensk pensionär som köper med besparingar som kommer från sitt fasta jobb är en låg riskfaktor. En ung person som köper med vinster från kryptoinvesteringar har en hög riskfaktor och därför måste extra kontroller göras. Detta är enligt både spansk och EU lag och är för att förhindra tvätt av pengar som kommer från kriminella aktiviteter eller terrorism. I Spanien har det valts att lägga ett högt ansvar på privata aktörer såsom mäklare, revisorer och advokater. Så länge man har rent mjöl i påsen går det bra att göra affärer.

UTBILDNING!

För mäklare som är intresserade av vidareutbildning i detta har mäklarsamfundet GIPE både grundutbildning och årlig refresh-utbildning. De håller också på att lanseras en software i samarbete med EU för att förenkla processen. gipe.es.