När går priserna ner? Eller gör de det?

BOSTADSEXPERTEN

Detta är en fråga vi får allt som oftast och det råder vilt skilda meningar om det!

Bostadspriser i Spanien.
Foto: Shutterstock

För tillfället är marknaden fortfarande stark med höga priser och många försäljningar, trots räntehöjningar i stora delar av världen. Costa del Sol är populärt och många nationaliteter köper här även om det varit en stor nedgång av norska och svenska köpare under sommaren på grund av de svaga konkurserna. Givetvis kan en generell avmattning med nedgångar komma, men det verkar vara en svag nedgång i så fall. 

Det finns dock kunder som alltid tror att priserna inom kort kommer att gå ner och därför väntar med sina köp. Oavsett konjunktur baserar de sin inställning på sin egen önskan istället för fakta.  Sen finns det andra som slår till och investerar i livstil. 

Precis som på aktiemarknaden är det väldigt svårt att tajma rätt, att köpa när det är billigt och sälja när det är på topp.

Men när en kund ställer mig denna fråga brukar jag alltid ställa motfrågor; ”Vad är huvudorsaken till att du vill köpa en bostad?”

Egentligen finns det bara tre svar på den frågan.

1. Bostad 2. Semesterbostad 3. Investering

Om svaret är bostad eller semesterbostad finns en rad andra frågeställningar som är mer relevanta än om priset är högt eller lågt. Kanske den viktigaste frågan är ”Har du RÅD att vänta?” Då menar jag inte enbart mätt i pengar, utan också livsstil. 

En bostad måste man ju ha och många vill komma ifrån att hyra och ha något eget. På lång sikt är en bostad en bra investering så länge man inte är överbelånad med rörlig ränta. 

Men om det är en semesterbostad då, vad menar jag då med ”Har du RÅD att vänta?” Kort och gott följande, under mina 23 år som mäklare på Costa del Sol har den största delen av kunderna som köpt semesterbostad varit mellan 40 och 65 år. 

Och beroende på om kunden är 40, 55 eller 65 så är kraven på bostaden också olika. En 40-årig kund vill ofta ha en lägenhet med 3 sovrum, på markplan vid poolen så att de kan hålla utkik på barnen medan de badar på sommarlovet. En kund på 55 år betalar hellre lite mer för att få ett penthouse långt från poolen för att kunna njuta av lugn på sina långhelger under hösten. Då de åker ner från torsdag till söndag kväll och kommer med helt ny energi till jobbet på måndagen. Kunden som är 60+ söker närhet till affärer, buss/tåg, det måste finnas hiss och de bor ogärna på bottenplan, men inte heller högst upp med en takterrass som de inte använder. För dem ska det vara praktiskt att bo under årets kalla månader och de vill ha färsk bröd inom en kort promenad. 

Så hur hänger detta ihop med priser som går upp och ner? Jo, priscyklerna i Spanien brukar ha en längd på 8-10 år. Om vi tar de senaste som exempel, från 1997 gick priserna upp under tio års tid och 2007 hade de gått upp 147%. Sen kom den stora bankkrisen och priserna gick ned med 41% fram till år 2015. 2016 vände det uppåt igen fram tills nu, 2023, har det gått upp med 37% (trots den tillfälliga nedgången under pandemin).

Så med det i åtanke, har den 40-åriga kunden ”råd” att vänta i 8-10 år innan hen köper? Troligen inte eftersom barnen blivit äldre och kraven ändras. Har kunden som är 65 år ”råd” att vänta i tio år för att köpa sin bostad som de ska njuta av hela vintern? Nu när de äntligen blivit pensionärer och har tid att tänka på sig själva.

Om kunden säger att det är en ren investering blir det en helt annan sak! Det viktigaste för kunden i så fall är att ha rätt mäklare som kan ta fram bra objekt, hjälpa till med annan service. Som till exempel renovering, och givetvis med att sälja objektet med vinst. I en marknad med uppåtgående priser är det ett ”lätt jobb” för mäklaren eftersom det mesta går upp i början av konjunkturcykeln. Men i mitten/slutet av cykeln blir det svårare, och när det börjar gå ned behövs verkligen expertis för att ta fram rätt objekt. Men det är just i nedgångarna som de verkliga kapen uppenbarar sig! 

Det är därför viktigt för investeraren att ha ett bra och långsiktigt samarbete med mäklaren. Certifierade professionella mäklare, med etablerade kontor, får oftast in fler och bättre objekt som säljs direkt på deras kundlista, innan de hinner ut på den öppna marknaden. 

När man söker efter mäklare på internet får man upp tusentals hemsidor med, många gånger, samma objekt. Vissa sidor är bara landningssidor utan besöksadress eller ens bilder/info vem mäklaren är. Ett tips för investerare är att undersöka olika mäklare innan man tar kontakt. Är de certifierade spanska mäklare (GIPE, API, eller liknande)? Är de väletablerade? Finns kontor man kan besöka? Kolla om de har bra recensioner på Google eller Facebook!

Ta sedan ett möte face to face eller ett videomöte om du inte är på plats. För investeraren är det viktigaste mervärdet rätt mäklare kan ge! Från köpet till försäljningen. 

För kunder från Sverige och Norge som vill sälja sin bostad är det just nu ett fantastiskt läge om de vill ta pengarna tillbaka hem. 

Jag hade t.ex. en kund som köpte en bostad av mig år 2011 och då fick en kurs EUR/NOK på 7.5, när hen nu sålde fick hen en kurs på 11.34. Det gav en ”extra” valutavinst på 384.000 norska kronor per 100.000 Euro! 

För dessa säljare är det dock viktigt att lista sin bostad med en mäklare som jobbar med många nationaliteter som har sina pengar i Euro eller dollar. Detta eftersom de mäklare som bara specialiserat sig mot den svenska och norska marknaden inte har köpstarka kunder just nu. 


Christofer Fogelberg

Spansk mäklare sedan 2001 och medlem i mäklarsamfunden API, GIPE och AIPP. Han driver sedan 2003 StartGroup Real Estate med tre kontor på Solkusten. Christofer är Advisory Director för Association of International Property Professionals med säte i London och sitter även i styrelsen för spanska GIPE.

Läs också

Terrass som rasade i Palma de Mallorca.

Terrassen som rasade i Palma hade nyligen invigts

Kollapsen av terrassen orsakade 4 människors död och skadade nästan 30 varav 16 fick föras …